El Real Decreto11/2020 para hacer frente al COVID que ha entrado en vigor el 2 de abril de 2020, prevé una serie de medidas extraordinarias que afectan al alquiler en distintas fases. Afecta tanto a los contratos que están en vigor como aquellos que han terminado -o terminarán- en un procedimiento de desahucio.
Pasamos a detallaros las principales novedades:
1. Suspensión de los desahucios
Esta medida afecta únicamente a los desahucios de vivienda. De momento, no hay ninguna medida para la suspensión de desahucios de locales comerciales.
Los términos y plazos procesales están suspendidos durante el estado de alarma. Una vez se alcen, podrán suspenderse los desahucios de vivienda en determinadas circunstancias por un periodo máximo de 6 meses desde la entrada en vigor del Real Decreto Ley 11/2020 (plazo que nos lleva hasta fecha 2 de octubre de 2020, salvo modificaciones posteriores).
Para suspender el desahucio, el arrendatario, por medio de su abogado, deberá acreditar que se encuentra en situación de vulnerabilidad social o económica (detallada más abajo) causada por el COVID que le imposibilita para encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.
La acreditación podrá realizarse tanto dentro del plazo para contestar la demanda como dentro del plazo para celebrar vista e incluso una vez se haya señalado fecha para el lanzamiento (expulsión del arrendatario de la vivienda). Esta acreditación deberá ponerse en conocimiento de los servicios sociales.
Los efectos serán (i) la suspensión del lanzamiento por un plazo máximo de 6 meses y (ii) que los servicios sociales puedan adoptar las medidas que “estimen oportunas”. La ley no entra en más detalles al respecto. Las medidas adoptadas por los servicios sociales podrán ser moderadas (aunque se apunta también de forma abstracta) si el propietario acredita estar también en situación de vulnerabilidad.
Se considerará que el arrendatario se encuentran en situación de vulnerabilidad económica como consecuencia del COVID si cumple todos y cada uno de los siguientes requisitos:
- Que la persona obligada a pagar la renta pase a estar en situación de: desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (“ERTE”), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario (u otras circunstancias similares) que supongan una pérdida sustancial de ingresos.
- Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar (definida más abajo a los efectos del RDL 11/2020), en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, no supere:
- Con carácter general (es decir, abierto a excepciones), 1.613,84 euros. (por ser el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual “IPREM” (537,84 x 3).
- El importe de 1.631,84 euros se incrementará en 53,78 euros (537,84 IPREM x 0,1) por: (i) cada hijo a cargo en la unidad familiar, (ii) por cada persona mayor de 65 años a cargo.
- El importe de 1.631,84 euros se incrementará en 80,68 euros (537,84 IPREM x 0,15) en caso de unidades familiares monoparentales.
- Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos (como agua, luz, gas e incluso teléfono fijo y móvil), resulten superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
Lo anterior no se aplicará si el arrendatario tiene alguna vivienda en propiedad incluso en caso de que la haya recibido por herencia.
2. Prórroga de los contratos de alquiler
El arrendatario podrá solicitar una prórroga de 6 meses del contrato de alquiler en aquellos contratos que finalizan su periodo de prórroga obligatoria entre el 1 de abril de 2020 y hasta dos meses después de la fecha en que finalice el Estado de Alarma.
Durante la prórroga, se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos en el contrato en vigor. Es decir, no podrá producirse ningún incremento de renta salvo pacto en contrario.
La medida es aplicable para cualquier arrendatario sobre vivienda habitual y, de momento, no será aplicable a los locales de negocio.
3. Moratoria sobre el pago de la renta
3.1. Cuando el arrendador sea empresa, entidad pública o gran tenedor
El arrendatario tendrá derecho a solicitar a su arrendador el aplazamiento temporal del pago de la renta en los siguientes casos:
- Cuando el arrendador sea: (1) una empresa, (2) entidad pública de vivienda o (3) un gran tenedor (aquel que tenga más de 10 inmuebles urbanos o una superficie construida superior a 1.500 m2). Podrá solicitarse un certificado de índices del Registro de la Propiedad para su acreditación.
- Que se haya intentado sin éxito un acuerdo previo entre las partes.
Una vez recibida la notificación por el arrendatario, el arrendador se encontrará obligado a comunicar al arrendatario, en un plazo de 7 días desde que se intentó el acuerdo, que ha adoptado alguna de las siguientes dos decisiones:
- Reducción del 50 % de la renta mientras dure el estado de alarma y hasta 4 meses tras su finalización.
- Moratoria en el pago de la renta mientras dure el estado de alarma y hasta 4 meses tras su finalización. La moratoria se producirá mediante un fraccionamiento durante al menos 3 años, sin intereses.
3.2. Para el resto de arrendadores
Las entidades financieras podrán ofrecer financiación, sin gastos e intereses para que los arrendadores puedan pagar la renta. Cabe recordar que esta medida se estipula como una facultad de los bancos y, por lo tanto, en ningún caso se trata de una obligación.
Podrán solicitar este tipo de financiación las personas que se encuentren en la situación de vulnerabilidad económica indicada.
4. Consecuencias de la aplicación indebida de la moratoria y ayudas públicas para vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19
Las personas que se hayan beneficiado de una moratoria de la deuda arrendaticia de su vivienda habitual y/o de ayudas públicas para atender al pago de la misma de forma fraudulenta, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales.
El importe de los daños, perjuicios y gastos no podrá ser inferior al beneficio indebidamente obtenido por la persona arrendataria por la aplicación de la norma.
Esto quiere decir que cabe la posibilidad de iniciar un procedimiento civil contra la persona que finja encontrarse en situación de vulnerabilidad para reclamarle los daños y perjuicios ocasionados.
La presente publicación no constituye asesoramiento jurídico.
Asesoramiento legal gratuito por COVID
Por último, y aunque somos abogados especializados en negocios digitales, os recordamos que, mientras dure el estado de alarma, desde LAW4DIGITAL estaremos también ofreciendo asesoramiento legal gratuito por el COVID a los profesionales sanitarios y a los miembros de las fuerzas y cuerpos de seguridad del Estado que tanto nos están ayudando en estos días tan complicados.
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